Der Optionsvertrag bei Kauf von Immobilien auf Mallorca

Beim Kauf einer Immobilie kommt man nicht um das Thema der möglichen Vertragsformen herum. In dem Zusammenhang hört man immer wieder vom „Optionsvertrag“. Was steckt dahinter und was ist zu beachten.

Das Schwierigste liegt hinter Ihnen.  Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden und sich mit dem Eigentümer über den Preis geeinigt. Sie sind Ihrem Ziel ganz nah. Jetzt sollten die Voraussetzungen geschaffen werden, das gesprochene Wort und die getroffenen Vereinbarungen für beide Parteien zu fixieren.

Um handlungsfähig zu sein, sprich den notariellen Akt des Kaufes einer Immobilie vor einem spanischen Notar vollziehen zu können, benötigen Sie einige Dinge, die im Vorfeld zu regeln bzw. zu organisieren sind. Die Geldmittel für die Bezahlung müssen bereitgestellt werden, bei einer eventuellen Finanzierung muss diesbezüglich alles in die Wege geleitet werden, Sie brauchen ein Bankkonto bei einer spanischen Bank und Sie benötigen eine Steuernumer (N.I.E.), die zu beantragen ist und die dem Notar zur Beurkundung der notariellen Kaufurkunde vorliegen muss.

Alle diese Dinge benötigen Zeit und genau darum geht es.

Sie müssen sich im Klaren darüber sein, dass so lange keine verbindlichen Voraussetzungen für Käufer und Verkäufer geschaffen sind, beide völlig frei in ihren Entscheidungen und Handlungen sind. Das bedeutet, dass der Eigentümer einer Immobilie diese nach wie vor auch an ein andere, dritte Person verkaufen kann. Es muss beispielsweise nur ein besseres Angebot eines anderen Interessenten vorliegen, um den Eigentümer zu motivieren, sein gesprochen Wort zu vergessen und die Immobilie an den höher Bietenden zu verkaufen. Umgekehrt könnten auch Sie als Kaufinteressent von Ihrer Kaufentscheidung Abstand nehmen und sich von dem Objekt und Ihrem gesprochenen Wort abwenden. Frei nach dem Motto: was interessiert mich mein Geschwätz von gestern. Soweit das Horrorszenario. Zielstellung ist es jedoch genau dies zu verhindern und die Weichen für eine gelungene Kauf- und Vertragsabwicklung für beide Parteien zu stellen.

Es gilt also die mündliche Absichtserklärung beider Parteien verbindlich zu machen und somit die Zeit bis zur notariellen Beurkundung zu überbrücken, ohne Angst haben zu müssen, dass da doch noch was schief geht und man am Ende  ohne seine Traumimmobilie da steht, bzw. der Eigentümer kostbare Zeit verliert und auf einen neuen Kaufinteressenten finden muss. Es muss also etwas Schriftliches her.

Optionsvertrag vs. Privatschriftlicher Kaufvertrag

In diesem Artikel möchte ich den Optionsvertrag etwas näher erläutern. Mit dem privatschriftlichen Kaufvertrag beschäftige ich mich in einem gesonderten Artikel ebenfalls ausführlich und stelle dann abschließend beide Vertragsformen gegenüber.

Der Optionsvertrag, „Contrato de opcion de compra“ ist ein privatschriftlicher Vertrag gemäß spanischem Códego Civil zwischen dem Eigentümer einer Immobilie und einem Käufer, der seine Kaufendscheidung definitiv getroffen hat. Der Käufer bekommt die Option innerhalb einer festgelegten „Options“- Frist die Immobilie vor einen Notar mit öffentliche Urkunde zu erwerben. Diese Frist, in der Regel 4 bis 6 Wochen, verschafft dem Käufer die Zeit die er für alle Vorbereitungen benötigt und gibt ihm die Sicherheit das das Objekt während der vereibarten Frist nicht an einen dritten verkauft werden kann. Der Vertrag wird in dem Moment rechtskräftig wenn die mit der Option verbundene Anzahlung auf dem Konnto des Eigentümers eingegangen ist. Der Optionsvertrag beinhaltet standardmäßig Namen und Anschrift der Vertragsparteien sowie ausführliche Angaben des Kaufgegenstandes, wie den verhandelten Preis, Grundbuchdaten usw.  Desweiteren wird darin die Optionsfrist, sprich das späteste Datum, bis wann der Kaufvertrag vor einem Notar beurkundet und der vereinbarte Kaufpreis bezahlt werden muss, geregelt. Darüber hinaus wird dort die Höhe der Optionssumme, die als Anzahlung vereinbart wurde und auf das Konto des Eigentümer zu bezahlen ist, genannt. Die Optionssumme wird auf den zu zahlenden Kaufpreis angerechnet. Weiter können natürlich auch individuelle Bedingungen und Voraussetzung mit in einen OV aufgenommen werden. Das ist schon alles!

Wichtig zu wissen ist, dass Sie Ihre Anzahlung verlieren, wenn Sie den Vertrag nicht erfüllen und die Immobilie innerhalb des angegebenen Zeitraumes nicht notariell erwerben. In der Regel sind das 10% des Kaufpreises. Die Optionssumme verbleibt bei nicht Erfüllung des Vertrages durch den Kaufinteressenten als Endschädigung beim Eigentümer. Sollte umgekehrt der Eigentümer seinen Vertragsverpflichtungen nicht nachkommen, muss er die bezahlte Optionssumme zuzüglich einer Strafzahlung in der selben Höhe an den Kaufinteressenten bezahlen.

Der Sinn eines Optionsvertrages besteht alleinig darin, dass sich Verkäufer und Käufer rechtsverbindlich an einander binden. So lässt sich die Zeit bis zur notariellen Beurkundung überbrücken, die notwendig ist, um die Geldmittel bereitzustellen, die N.I.E. zu beantragen, sich um eine eventuell benötigte Finanzierung zu kümmern und ein Bankkonto einzurichten etc.

Wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind und alle Dokumente vorliegen, können Sie selbstverständlich auch auf einen „Optionsvertrag“ verzichten und die Immobilie unmittelbar vor einem spanischen Notar mit notarieller Kaufurkunde direkt erwerben.